Todo lo que debes saber sobre el desahucio

Autor: e-bogados 02/03/2021

El alquiler es una relación jurídica que suele discurrir con normalidad si ambas partes cumplen sus obligaciones y respetan sus derechos mutuos. Cuando surgen los problemas suele ser el propietario de la vivienda el más afectado, ya que puede quedarse sin cobrar la renta y sin poder acceder a la casa. Es entonces cuando no va a tener más remedio que solicitar el desahucio.

El contrato de alquiler como fuente de derechos y obligaciones para ambas partes

Cualquier contrato genera derechos y obligaciones para todos los firmantes, y si vamos a optar por vivir de alquiler o a alquilar nuestra vivienda es importante que entendamos bien a qué nos estamos comprometiendo.

En este caso nos vamos a centrar en las obligaciones, por ser las que dan lugar a más conflictos. Entre los deberes del inquilino destacan especialmente el pagar la renta a tiempo y en la forma convenida y cuidar la vivienda.

Por lo que se refiere a las obligaciones del arrendador, este debe respetar la posesión pacífica por parte de su inquilino, así que no puede entrar en ningún caso en la vivienda sin consentimiento del arrendatario. También queda obligado a hacer las reparaciones que sean necesarias para que la casa siga siendo habitable.

El desahucio como consecuencia del incumplimiento del inquilino

El incumplimiento grave de sus obligaciones por parte del inquilino puede dar lugar a que se le obligue a abandonar la vivienda en contra de su voluntad, lo que se conoce como desahucio. Esto se puede dar solo en ciertos casos.

Desahucio por falta de pago de las rentas

Suele ser la causa más habitual. Si el propietario de la vivienda ha intentado por vía extrajudicial que el inquilino le pague y este no atiende a sus requerimientos, la única opción que le queda es acudir a los tribunales para que obliguen al arrendatario a abonar lo debido, den por finalizado el contrato e impongan al inquilino la obligación de devolver la posesión de la vivienda.

Desahucio por otros motivos

– Falta de pago de otras cantidades a las que estuviera obligado el inquilino: IBI, comunidad de vecinos, etc.
– Realización de obras sin consentimiento del propietario.
– Subarriendo o cesión de la vivienda sin tener permiso para ello.
– Estar en la vivienda sin tener título para ello (ocupación).
– Causar daños al inmueble de forma voluntaria y dolosa.
– Llevar a cabo en la casa actividades que sean molestas, nocivas, peligrosas, insalubres o ilegales.
– Si el contrato ha finalizado y el inquilino se niega a marcharse.

Reclamación extrajudicial

Ante un conflicto entre arrendador y arrendatario siempre es aconsejable intentar solucionar las cosas amigablemente antes que acudir a los tribunales.

Si el inquilino está incumpliendo sus obligaciones se puede intentar hablar con él para hacerle entrar en razón. Si esto no fuera posible, lo mejor es dejar constancia de la reclamación enviándola mediante burofax y estableciendo una fecha límite para que el arrendatario cumpla con la obligación, avisándole de que en caso de no ser así se iniciará un proceso judicial.

Lo que no debe hacer nunca el propietario es ponerse a malas con su inquilino y enfrentarse directamente a él, tampoco entrar en la vivienda sin su permiso o adoptar medidas drásticas como cambiar la cerradura.

Procedimiento judicial para conseguir el desahucio

Si no es posible un arreglo extrajudicial, el arrendador está en su derecho de iniciar un juicio de desahucio. Es un procedimiento muy rápido en el que se cita al arrendatario y este tiene derecho a allanarse (aceptar la pretensión del propietario) u oponerse (si considera que no existe razón para el desahucio).

Si la petición de desahucio se basa en la falta de pago y es la primera vez que el arrendador inicia acciones legales contra su arrendatario por ello, el inquilino puede enervar el desahucio. Es decir, pagar la cantidad que debe y poner fin así al proceso, continuando el contrato de arrendamiento con total normalidad. No obstante, esto no será posible si el pago se produce pasado un mes desde el requerimiento extrajudicial por parte del arrendador.

La peculiaridad del proceso de desahucio es que se busca que sea lo más rápido posible para restituir la posesión de la vivienda al propietario de la misma. Por eso, en la misma citación que se hace al arrendatario se le informa de que, en caso de no comparecer en el proceso, se procederá inmediatamente al lanzamiento sin más notificación por parte del juzgado. En este caso el proceso se da directamente por terminado y se fija fecha para el lanzamiento.

Lo mismo ocurre si el arrendatario comparece en el proceso pero luego no se persona en el juicio. Aunque en este caso el inquilino si será notificado en el propio juzgado de la fecha de lanzamiento.

Si ambas partes comparecen y acuden al juicio, este se desarrolla con normalidad y el juez dicta sentencia en un plazo de cinco días. En caso de que esta resolución estime que corresponde el desahucio, se fijará un plazo para el mismo.

Del desahucio al lanzamiento

El lanzamiento es la última fase dentro del desahucio. Se produce si después de que una resolución judicial haya obligado al inquilino a abandonar la vivienda este no cumple con esa obligación.

En la fecha fijada para el lanzamiento se lleva a cabo la recuperación efectiva de la posesión del inmueble por parte del propietario. Para ello se personan en la vivienda la comisión judicial, un cerrajero (contratado por el arrendador) y el procurador del arrendador.

Se llama a la puerta para comprobar si hay alguien dentro, porque muchas veces el inquilino se marcha sin avisar de ello al arrendador ni entregar las llaves. Si no hay nadie se intenta abrir la vivienda con el juego de llaves que tiene el propietario, si este no funcionara se procede al cambio de cerradura.

Si hay alguien dentro de la vivienda se insta a estas personas a que salgan de la misma. En caso de que se nieguen es la comisión judicial la que toma la decisión sobre qué hacer, pero en la mayoría de los casos se requiere la presencia de la Policía para que actúe.

Una vez que la vivienda está despejada se levanta acta para acreditar que el propietario recupera la posesión.

Si después de todo esto la casa tuviera daños o el inquilino todavía no hubiera pagado lo debido, el propietario todavía puede iniciar las acciones legales que estime convenientes contra él.